• Antônio Vieira

Entenda tudo sobre a multa por entrega antecipada de imóvel.

É muito mais comum do que você possa imaginar que todo contrato de locação que estabeleça uma multa contratual em um contrato de aluguel, onde seu pagamento pode ocorrer por diversos motivos, onde o mais conhecido é a entrega antecipada do imóvel alugado. Vamos discutir aqui as formas de cobranças legais, se oriente e fique por dentro de tudo agora.



O que a Lei do Inquilinato diz a respeito?

As relações entre locadores e locatários são regidas pela Lei 8245/91, também conhecida como Lei do Inquilinato. É ela que encontraremos tudo sobre os direitos e deveres das partes e que esclarece a lógica por trás da multa por quebra de contrato de aluguel.


Não há um valor ou percentual fixo previsto na legislação, e sim uma sugestão de cálculo que apresentaremos mais adiante.


Sobre a multa por quebra de contrato de aluguel, eis o que a Lei do Inquilinato fala:

Art. 4. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.


Antes, vamos aproveitar para entender quando um locador pode rescindir o contrato e exigir seu imóvel de volta. A parte da lei em questão é o Artigo 9:


Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:

I – por mútuo acordo;

II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

IV – para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.


As situações que denominamos, “problemáticas” e mais comuns incluem uso indevido do imóvel e falta de pagamento de aluguel, que podem resultar em despejo do inquilino.


Vale destacar que a lei protege bastante o locatário, deixando claro que o locador não pode requerer o imóvel de volta a não ser que apresente os motivos legalmente válidos, como se vê, inclui também a possibilidade de um acordo pacífico para encerrar o contrato mais cedo.


Como calculamos a multa por quebra de contrato?

O mais comum e mais recorrente a multa prevista em contrato de aluguel mais corriqueira é pela entrega antecipada do imóvel, antes do término do prazo previsto em contrato.

Isso acontece quando o locatário, resolve devolver o imóvel, ou seja, rescindir o contrato antes do prazo previsto em contrato e consequentemente se devido o pagamento da multa contratual de forma proporcional.

Veja bem esse exemplo:


Você alugou um imóvel por 24 meses a um valor de R$1.000,00 e vai sair depois de 18 meses. Matematicamente, você cumpriu 75% do contrato.

Então deve pagar 25% (período restante) da soma de 3 aluguéis como multa.

Nesse caso, 3 aluguéis são R$3.000.

E 25% deste valor é R$ 750,00 – eis sua multa pela quebra antecipada do contrato de aluguel.

Outra forma de chegar ao resultado é pegar os R$ 3.000,00 (três mil reais), estabelecidos como multa e calcular seu valor mensal ao longo de todo o contrato (R$ 3.000 divididos por 24 meses: R$ 125) e multiplicar o valor resultante pelo número de meses faltantes.

Ou seja, R$ 250 multiplicado por 6 meses: R$ 750,00 (setecentos e cinquenta reais).


Multa por quebra de contrato de aluguel: Onde você deve ficar atento.


Denúncia cheia ou denúncia vazia?


Quando é o proprietário que rescinde o contrato, ele deve informar documentalmente (no jargão legal, “denunciar”) suas razões para tanto, já que a Lei do Inquilinato protege bastante os inquilinos (em especial aqueles com aluguéis de até 30 meses) e há uma série de variáveis que devem ser levadas em conta.


Caso o locador tenha uma justificativa legal para a retomada do imóvel (por exemplo: falta de pagamento de aluguel), ele pode fazer a chamada “denúncia cheia”.


Caso ele só queira o imóvel de volta, sem justificativa prevista em lei, trata-se de uma “denúncia vazia”, que é bem mais difícil de articular e depende de situações específicas – quando houve renovação automática de um imóvel alugado há mais de 30 meses, por exemplo.


Como se vê, é crucial que tudo esteja bem fundamentado, já que ações de despejo e mesmo cláusulas contratuais que fujam das definições da Lei do Inquilinato podem ser contestadas na justiça.


E a vistoria de saída?


Quando a decisão da quebra de contrato parte do locatário, ele precisa notificar claramente o locador com pelo menos 30 dias de antecedência, sob pena de pagar ainda mais além da multa (esses extras também são previstos nas cláusulas contratuais).


E o locatário faz bem em lembrar que, para deixar o imóvel, não basta apenas pagar a multa por quebra de contrato de aluguel. É preciso passar pelo procedimento de entrega das chaves, que costuma envolver pintura do imóvel e vistoria de saída – algo que também pode acarretar em mais gastos antes da mudança.