• Toninho Vieira

O que você precisa saber antes de negociar um imóvel alugado

Sabemos que o mercado imobiliário é repleto de particularidades e uma delas é a justamente a negociação de um imóvel alugado. Por isso, continue lendo e descubra de um jeito fácil como proceder.


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O proprietário, quando deseja vender seu imóvel, deve seguir alguns procedimentos, pois, afinal, o locatário não pode ser simplesmente “expulso” do imóvel locado. Por isso a Lei nº 8245/91, mais conhecida como “Lei do Inquilinato” prevê esta situação, e é sobre isso que vamos falar mais adiante.


Comunicação ao locatário: como e por que fazer?


Diante de todos os processos a serem seguidos, um deles é respeitar o direito de preferência na aquisição por parte do locatário. O artigo 27 da Lei nº 8245/91 ressalva esse direito ao locatário em adquirir o imóvel locado, preferencialmente nas mesmas condições ofertas a terceiros.


Decidindo vender o imóvel, a primeira atitude a ser tomada é a oferta ao locatário. Essa oferta deve conter todas as informações relacionadas à venda, tais como: preço, condições de pagamento e de negociação, e devem ser feitas, preferencialmente, de forma que se comprove o aviso de recebimento por parte do locatário.


Recebida a comunicação e oferta de venda, o locatário deverá se manifestar acerca do seu interesse de compra no prazo de 30 (trinta) dias, ultrapassado o prazo sem qualquer tipo de manifestação, o mesmo perde a prioridade (ressalvando qualquer tipo de alteração na oferta do imóvel), e o imóvel pode ser vendido a qualquer parte interessada.


Mas, e como fica o contrato de locação?


Tendo como pressuposto a concretização da venda do imóvel locado, a permanência no imóvel pode se tornar uma dor de cabeça, uma vez que há pouca ou nenhuma informação divulgada a este respeito.


Poucos tem ciência, mas uma das condições de proteção ao direito de preferência é a averbação do contrato de locação à margem do registro do imóvel, junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente.


Averbando-se o contrato de locação junto ao Cartório de Registro de Imóveis, é dada a publicidade a relação, podendo o mesmo ser oponível contra terceiros. Essa averbação deixará claro a qualquer parte interessada na aquisição, que existe vigente um contrato de aluguel, e este deverá ser respeitado, sendo o mesmo de prazo determinado.


Porém, ainda com o respaldo da Lei nº 8245/91, é previsto que além de averbado na matrícula, se por tempo determinado, deve o contrato conter cláusula de vigência, conforme seu artigo 8º caput, abaixo transcrito:


Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

Sendo o imóvel vendido e adquirido por um terceiro interessado, ao mesmo resta duas opções: rescindir a locação ou optar pela manutenção da mesma.


A manutenção da locação será executada, caso o locatário permaneça no imóvel, por prazo superior a 90 (noventa) dias a contar da data de registro da compra e venda junto ao Cartório de Registro de Imóveis, o qual será presumido o aceite por parte do novo proprietário e, consequentemente, locador.


Optando por não dar continuidade à locação, o comprador deverá se manifestar expressamente, onde o locatário terá prazo de até 90 (noventa) dias para devida desocupação.


Cuidados com os contratos e documentos do imóvel, regras primordiais:


É imprescindível se manter em alerta e atento aos termos dos contratos e documentos do imóvel arquivados no Cartório de Registro de Imóveis ao adquirir ou vender um imóvel locado.


Para o locatário, caso o mesmo tenha interesse na permanecia naquele imóvel por um período longo, sugiro solicitar a inserção da cláusula de vigência e o contrato sempre por prazo determinado, e, logo em seguida, apresentar o documento ao Registro de Imóveis competente para sua averbação.


Para o locador, é importante ter ciência e respeitar o direito de preferência do locatário, pois ignorar ou alegar desconhecimento sobre o assunto pode trazer dissabores imprevisíveis à venda efetuada.


Para o comprador, imprescindível análise minuciosa do contrato de locação e bem como a interpretação correta da matrícula/registro do imóvel, e se manifestar logo sobre a manutenção ou não da locação existente se for o caso.


Para evitar aborrecimentos, frustrações e tornar sua aquisição ou venda um pesadelo, ingrediente primordial é ter uma orientação de profissionais capacitados e conhecedores do assunto, afim de evitar violação do direito de qualquer uma das partes.


Podemos concluir que no mercado imobiliário, mesmo com suas particularidades, tudo pode ser compreendido, acordado e facilitado, desmistificando sua fama de "burocrático". A "Lei do Inquilinato" serve para resguardar tanto o proprietário, quanto o locatário, tornando a relação harmoniosa.