• Antônio Vieira

Rateio de condomínio: o que é, como fazer e quem deve pagar!

Me diz aqui: Qual morador de condomínio, não teve dúvidas acerca de rateio de condomínio, e qual síndico já não precisou lidar com conflitos sobre esse tema, não é mesmo?



Um dos principais desafios da gestão condominial, o rateio de despesas de condomínio, volta e meia é figurinha carimbada nas assembleias. Assim, é um tema que deve ser tratado com muita atenção, e sempre vale a pena contar com uma assessoria jurídica para que se tenha clareza na discussão do tema com algum condômino.


Antes de adentrarmos no tema específico, precisamos alinhar alguns subtemas que fazem parte do tema principal, e nos trará maior assertividade em discorrer sobre.


As FAMOSAS despesas ordinárias e extraordinárias: O QUE SÃO?

Como mencionado acima, para se compreender melhor e com maior assertividade, é necessário entender e compreender sobre as diferentes despesas que podem ser compartilhadas entre os moradores/condôminos.

Em primeiro lugar, a contribuição com as despesas de seu condomínio, é um dos deveres do condômino, e com previsão legal através do inciso I, do artigo 1.336 do Código Civil/2002.

As contribuições condominiais ou despesas condominiais como é mais conhecida no cotidiano, são divididas em duas categorias: despesas ordinárias e despesas extraordinárias.


Despesas ordinárias:


São aquelas destinadas às manutenções de coisas comuns, às quais são extremamente necessárias ao cotidiano do condomínio e sua administração. Algumas delas podem ser mensais, outras anuais, porém podem ser divididas em parcelamento ao longo do ano, salvo aprovação e decisão em assembleia. Veja Alguns exemplos de despesas ordinárias:

• Pagamento de funcionários – encargos trabalhistas, salário, vale transporte, uniformes, EPIs, INSS, FGTS, etc.


• Consumo de água e esgoto, luz, gás e internet.


• Manutenção e conservação de equipamentos – extintores, caixa d’água, portaria remota, elevadores, equipamentos elétricos, mecânicos, hidráulicos, de segurança e prática esportiva.


• Custos com limpeza, conservação e pintura das áreas comuns, suas instalações e materiais necessários.


• Rateios de saldo devedor, exceto no caso de locatário que passou a ocupar imóvel após surgimento da dívida.


• Despesas administrativas – material de escritório, custas de registros etc.


• Reposição do fundo de reserva quando usado para custear outras despesas.


• Seguros do condomínio – incêndio, destruição, roubo e outros.

Despesas extraordinárias:


As despesas extraordinárias são aquelas não são previstas nos gastos de rotina. Veja alguns exemplos de despesas extraordinárias.

• Pintura das fachadas, empenas, esquadrias externas, poços de aeração e iluminação.


• Vazamentos e infiltrações.


• Reformas ou obras de estrutura.


• Indenizações trabalhistas e previdenciárias, quando se aplicar.


• Despesas de decoração e paisagismo em jardins, áreas verdes ou em qualquer outra área comum.


• Reposição do fundo de reserva.


O que é rateio de condomínio?

Então, rateio nada mais é que a divisão das despesas do condomínio entre os condôminos. Sua composição trata-se de tudo que foi gasto no mês entre gastos ordinários e extraordinários e deve ser pago por todos.

A quota de condomínio é a parcela paga por cada condômino, referente às despesas mensais. Para a quota ou cota de condomínio, pode ser estabelecido um valor fixo ou o rateio mensal. Na primeira opção (valor fixo), define-se em assembleia um número com base no planejamento anual de despesas. No caso do rateio mensal, a quota irá variar mês a mês de acordo com as despesas do mês referente.


Mas como deve ser feito o rateio do condomínio?

Bem as regras de como devemos promover o rateio das despesas de condomínio, inicialmente estavam regulamentadas e previstas na Lei 4.591/64, em seu artigo 12:

§1º Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade.

Bem, baseando no parágrafo acima, poderia se fixar o rateio de outra forma ao que se determina, caso fosse a vontade dos condôminos, desde que previsto na Convenção de Condomínio.


Porém o código civil, em 2002 alterou a forma de rateio, especificando que a forma deste seria apenas a proporcionalidade da fração ideal de cada unidade apenas, sem opção de outra forma, a qual teve sua revogação com a chegada da Lei 10.931, que manteve o entendimento inicial da Lei 4.591/64, que prevê a possibilidade de alteração da forma de rateio, desde que esta esteja prevista na convenção de condomínio do edifício.


Assim, não existe apenas um critério de rateio de condomínio, apesar da maioria dos condomínios optarem pela fração ideal, e alguns mesmo com a previsão na convenção pela proporcionalidade da fração ideal, não cumprem a legislação promovendo o rateio de forma igualitária entre as unidades, sem ao mesmo promover a alteração da convenção de Condomínio e isso está completamente irregular.


Mas quais são os critérios de rateio?

O texto do inciso I, da Lei 10.931/2004, é bastante claro no que se tange na liberdade dos condomínios em escolher a forma que melhor atende suas necessidade o rateio de suas despesas.


O critério da proporcionalidade às frações ideais de cada unidade imobiliária, apesar de ser o sugerido pela legislação, mas não é a única alternativa legal de rateio. Ressaltamos que diversas opções podem ser adotadas de acordo com o tipo de despesa. Assim vamos conhecer um pouco sobre os critérios mais utilizados nos rateios de despesas condominiais.


Rateio proporcional a fração ideal da unidade imobiliária

Quando a convenção for omissa quanto a forma de rateio, e/ou não houver disposição interna especificando a forma de rateio, e subscrita/aprovada por pelo menos 2/3 (dois terços) 2/3 dos condôminos, a regra de rateio por proporcionalidade da fração ideal deve ser a adotada.


Fração ideal, nada mais que a quota à parte que cada condômino tem dentro da área comum do condomínio.


Dessa forma, a quota de condomínio é calculada a partir da multiplicação do valor da previsão orçamentária, aprovada em assembleia geral anual, pela porcentagem da unidade particular no todo, a qual estará disponível e prevista na especificação e instituição de condomínio. Desta forma cada condômino contribui “via de regra" pelo tamanho de sua unidade imobiliária.


Dois argumentos justificam o uso desse critério: a) A valorização do imóvel também é proporcional e não igual para unidades com tamanhos diferentes; b) Quanto maior a área de um imóvel, maiores são as despesas e custos.

Rateio igualitário

Nesta modalidade todas as unidades arcam de forma igual o valor das despesas. A justificativa mais apresentada para escolha desta modalidade é que os custos são oriundos das áreas comuns e estas são usufruídas de modo igual por todos os moradores.


Assim, despesas como salário de funcionários, serviços de administração, manutenção e limpeza, são divididas igualmente entre os condôminos.


Nesta modalidade o tamanho das unidades, portanto, não é levado em consideração, pois não seria possível afirmar que um apartamento de fração maior use mais os serviços comuns que os menores.


Quem paga o rateio?

O Código Civil ajuda a entendermos melhor a questão. As despesas relativas a partes comuns que são usadas apenas por um ou alguns condôminos, incumbem a estes.


O proprietário de uma cobertura deve arcar com as despesas de novas impermeabilizações e manutenção no seu terraço, sem causar qualquer dano às unidades inferiores. Isso somente será de rateado entre todos, se o teto do último apartamento for uma laje.


Aliás, uma dúvida recorrente, entre os moradores e proprietários de imóveis em condomínios, é sobre quem paga as despesas ordinárias e as despesas extraordinárias: o proprietário ou o inquilino? A Lei do Inquilinato deixa tudo com mais fácil entendimento e esclarecimento.


Pagamento sob responsabilidade do proprietário:

O proprietário é responsável pelo pagamento das despesas extraordinárias: obras e reformas estruturais, gastos com equipamentos, individualização de água e gás, fundos de reserva, melhorias, benfeitorias e inadimplência, etc.


Pagamento sob responsabilidade do locatário:

O locatário deve pagar as despesas ordinárias, ou seja, os gastos rotineiros, como salários dos funcionários, prestadores de serviços, despesas de consumo, seguros, reserva de áreas comuns – como salão de festas – e gastos administrativos.


Concluindo...

Bem, por tudo que explanamos aqui neste texto, chegamos a conclusão que o rateio das despesas de condomínio deve ser tratado com muita atenção. A estabilidade da saúde financeira do condomínio sempre estará em jogo, e todos precisam saber, entender de forma clara o quanto é importante evitar a inadimplência do seu condomínio.


Uma comunicação interna clara e assertiva é fundamental para transitar de forma mais serena sob este tema, que a cada dia se torna um desafio à gestão condominial.


O mais correto, é estar sempre atento ao que se determina a convenção de condomínio do seu edifício, e sempre que julgar pertinente leve discussões que visem proteger e manter a boa convivência para a assembleia.


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