• Sarah Vieira

Dicas de como renegociar o aluguel no atual cenário

No ano de 2020, a Pandemia da Covid-19 trouxe várias inseguranças em diversos setores, principalmente na economia, refletindo até os dias atuais. No ramo imobiliário não foi diferente, tendo em vista que acarretou grandes impactos no valor do aluguel, ocasionando inadimplementos em contratos de locação.



Considerando a repercussão no preço do aluguel, em razão do contexto atual, surge o seguinte questionamento: estaria o proprietário do imóvel obrigado a renegociar o valor aluguel?


Antes de responder a seguinte pergunta, é necessário discutir alguns pontos.


A renegociação do aluguel é um acordo realizado entre o proprietário e o locatário para reduzir o valor do reajuste no momento da renovação do contrato.


A locação – na maioria das vezes – é regida por um contrato, o qual estabelece certas obrigações entre as partes.


Os pontos mais importantes do contrato são a lealdade, boa-fé objetiva e a obrigatoriedade, conforme o artigo 422, do Código Civil[1]. Em resumo, o que se espera das partes é que guardem as disposições do contrato, desejando o cumprimento da obrigação estipulada, evitando a rescisão (desde que não traga prejuízos às partes). Vejamos:


Nesse sentido, percebe-se que o proprietário do imóvel não está obrigado a renegociar o valor do aluguel.


Todavia, conforme apontamos acima, o contrato de locação é um instrumento negociável entre as partes. Inclusive, a Lei do Inquilinato dispõe que é “lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste”. É o que dispõe o artigo 18:


Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.


Sendo assim, considerando tal situação, quais são as principais razões para buscar a renegociação do aluguel?


Como mencionamos, a recessão causada pela Pandemia foi o principal índice de reajuste no contrato de locação, ocasionando na renegociação do valor do aluguel, sendo pontuamos três motivos principais para buscar a renegociação do aluguel:


1) Disparo da inflação;

2) Crise econômica;

3) Encarecimento do aluguel em relação ao mercado;


Assim, vamos te explicar os detalhes de cada um a seguir.


1 – Disparo da inflação.


Dentro de uma relação de contrato de aluguel, o índice mais utilizado é o IGP-M, sendo referência para reajuste em contratos de aluguel, sendo divulgado pelo Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getúlio Vargas (FGV).


O índice, ao ser formado, se considera a variação de preço de bens e matérias-primas utilizadas na produção agrícola, indústria e construção civil, sendo a média aritmética da inflação ao produtor (IPA), consumidor (IPC) e construção civil (INCC).


A título de exemplo, entre os anos de 2018 e 2019, chegou a atingir 8% (oito por cento), por outro lado, em 2017, ficou negativo (-0,52%).


Contudo, em razão da pandemia do Covid-19, o aumento do dólar, o IGP-M acumulado chegou em 23,14%, batendo o seu recorde em abril do ano de 2021, com 37,04%.


Agora, imagine a situação: por conta da crise, houve uma drástica redução no salário da população. Por outro lado, há um reajuste no valor do aluguel em 37%. Completamente desproporcional!


Assim, o aumento desproporcional do índice de reajuste é um justo motivo para renegociar o aluguel.


2 – Crise econômica.


Em momentos de crise econômica, relacionado ao setor imobiliário, tendem a aumentar a possibilidade desocupação de imóveis, acarretando na perda do poder aquisitivo da população.


Assim, as renegociações de aluguéis se tornam a regra!


Isso porque, tanto o locador, quanto o locador sentem o efeito da crise econômica e por isso chegam a um acordo justo para ambas as partes.


3 – Encarecimento do aluguel em relação ao mercado.


O preço do imóvel, muita das vezes, conforme acontece os reajustes, sobe, contudo, alcança um valor incompatível com o mercado local.


Assim, para o locatário chega a ser desequilibrado continuar no imóvel, sendo que o valor não é proporcional ao mercado.


Da mesma forma, para o locador, tendo em vista que o preço “não proporcional” não será competitivo com os outros imóveis semelhantes.


Nesse sentido, a solução é a renegociação do aluguel de acordo com a média local para corrigir as eventuais desconformidades contratuais.


Em conclusão, o proprietário não está obrigado a renegociar o valor do aluguel, contudo, dependendo da situação, por se tratar de uma relação negociável, o locatário tem a possibilidade de procurar o locador ou a imobiliária para apresentar a proposta de renegociação do preço do valor do aluguel do imóvel.


E então, ficou claro como deve ser realizada a renegociação do aluguel?

[1] Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.